Сегодня где разместить объявление о продаже квартиры — не вопрос для собственника. А если вы — покупатель? Не важно, где вы нашли квартиру для покупки: в агентстве, на сайте – доске объявлений или просто по рекламной листовке, брошенной в почтовый ящик. Конечно, бытует мнение, что покупка через агентство надежнее. Но те же самые агентства пользуются теми же сами самыми досками бесплатных объявлений в Интернете.

Сейчас это популярно и востребовано. Поэтому не будем концентрироваться по покупке именно через сайт объявлений, повторимся, в этом нет ничего уникального, а сконцентрируемся просто на такой теме, как риски и подводные камни при приобретении недвижимости, которая находится в залоге. Однако, правды ради, стоит сказать, что при заключении подобных сделок лучше все же обратиться за консультацией к юристу, так как такие сделки существенно сложнее простой купли-продажи.

Приобретение залоговой квартиры – что это?

Приобретение залоговой квартиры означает, что тот, кто ее продает, взял недвижимость через ипотечное кредитование, однако вынужден продать, не погасив полностью выплаты за жилье. Этот рынок не настолько обширен, как например, рынок новостроек или вторичного жилья, сделки здесь заключается реже. Однако с каждым годом и этот рынок растет, набирая обороты, что связано в целом рынка ипотечного.

Ситуации, когда продаются квартиры в залоге

1. Изменение условий жизни к худшему: болезнь, потеря работы, которые не позволяют выплачивать взятый кредит.

2. Изменений условий жизни к лучшему: переезд в более крупный город, связанный с работой, взятие другого ипотечного кредита из-за прибавления в семействе на более просторное жилье.

3. Недвижимость, как инструмент инвестиций: продажа жилья стала более выгодной, чем его приобретение на старте строительства.

Виды продажи в залоге, их плюсы и минусы

1. Продажа, когда покупатель полностью погашает кредит.

В данной ситуации, после погашения кредита полностью, обременение налога снимется, и собственность по всем правам полностью переходит к заемщику. И только после этого осуществляется регистрация квартиры на конечного покупателя.

Это самая простая схема. Она чрезвычайно выгодна для банка. Поскольку в этой ситуации банк на 100% получает свои денежные средства, не исключая заложенную прибыль. А вот покупатель здесь рискует очень сильно: вполне возможно, что, погасив кредит, собственник просто «передумает» продавать жилье, и оплативший всю сумму, останется у разбитого корыта. Такой вид сделки можно проводить, только если вы доверяете заемщику на все сто, знаете его лично и съели с ним не один пуд соли. Но бывает, что даже проверенные друзья идут на предательство, когда речь идет о таких крупных суммах. Поэтому подумайте раз 10 перед тем, как решиться на такую сделку.

1. Купля-продажа в договоре, в которой принимает участие банк как третья сторона.

Тот, кто покупает, вносит деньги в депозитные ячейки. В первую ячейку – проценты, покрывающие расходы банка, в другую – стоимость квартиры, на которую договорились с продавцом. Одновременно отсылается запрос на регистрацию договор о купли-продажи. А в дополнение к нему – требование о снятии с квартиры залоговых обязательств. В то время, когда все бумаги полностью оформлены, банк получает доступ к ячейке, где находятся его средства, оплаченные продавцом. Продавец получает доступ к своим деньгам, которые выплатили ему в результате договора. К этому моменту покупатель уже является собственником.

В данном случае есть особенность: оформление документов на ликвидацию залогового обременения требует 5 дней, а регистрация прав собственности – 10 дней. И за эти 5 дней разницы собственник, также, как и в первой схеме, может отказаться от продажи. Но тут страдает не только тот, кто покупает, но и банк. Поскольку не имеет возможности получить деньги, раз не сумел выполнить обязательства перед покупателем. В этом случае, как правило, происходит суд, который зачастую выигрывает именно потерпевшая сторона.

1. Смена залогодателя как схема продажи.

Тот, кто покупает, вносит деньги в ячейки: для банка – в первую, в другую – для продавца. Когда деньги внесены, банк дает право на оформление документов на собственность недвижимости. Они оформляются таким образом, что покупатель получает право собственности на квартиру и в дополнение к этому – имеющиеся долговые обязательства. Далее, тот, кто покупает, производит оплату по этим обязательствам. Продавец получает свои деньги, а банк – полностью погашенный кредит.

Этот вариант покупки является самым распространенным и безопасным.

И еще – при залоговой покупке все операции часто совершаются в спешке из-за обстоятельств, которые и привели к продаже. Но вы не торопитесь. Тщательно собирайте и проверяйте все документы, и даже если вас торопят – не идите на поводу. Вполне возможно, что за спешкой пытаются замаскировать преступную схему. В целом же купля-продажа залоговой недвижимости – не какое-то чудо-юдо, а вполне возможное решение, если подойти к вопросу грамотно.

Похожие статьи:

• Нет похожих статей.